On parle de copropriété lorsqu'il y a au moins deux propriétaires dans le même immeuble. La copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965, qui fixe les règles de fonctionnement de tout immeuble qui est divisé en plusieurs lots.

Cette loi précise la distinction entre :
- Les parties privatives, dont l’usage est réservé à chaque copropriétaire ;
- Les parties communes, destinées à l’usage collectif.

Les parties privatives concernent les appartements, balcons, places de stationnement, garages, caves, etc. Chaque propriétaire en a la jouissance exclusive.
À l'inverse, les parties communes appartiennent à tous les membres de la copropriété. Il s'agit du terrain, des espaces verts, des compteurs, mais aussi du  toit ou encore de l’ascenseur.
Chaque copropriétaire possède une partie privative et une quote-part de parties communes, c'est ce qu'on appelle un lot de copropriété.


Le Règlement de Copropriété

Chaque immeuble en copropriété est régi par un Règlement de Copropriété. Ce document fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de vie collective au sein de l’immeuble.

Il précise notamment :
- La répartition des parties privatives et communes ;
- Les conditions d’usage des équipements et des espaces partagés ;
- Les modalités de répartition des charges ;
- Les règles de fonctionnement de la copropriété (tenue des assemblées générales, vote des décisions, etc.).

Le Règlement de Copropriété s’impose à tous les copropriétaires (qu'ils soient propriétaires ou locataires) et à tout nouvel acquéreur d’un lot.

Dans chaque copropriété, trois parties collaborent :
- Le syndicat des copropriétaires rassemblant tous les propriétaires de l’immeuble ;
- Le conseil syndical composé de copropriétaires élus en assemblée générale pour suivre la gestion de l’immeuble ;
- Le syndic de copropriété qui est mandatée par le syndicat pour assurer la gestion administrative, financière technique et juridique de l’immeuble au quotidien, ainsi que son entretien.


L'Assemblée Générale

Chaque année, tous les copropriétaires se réunissent lors de l’assemblée générale. C’est le moment central de la vie de la copropriété, où sont prises toutes les décisions importantes concernant l’immeuble.

Lors de cette réunion, plusieurs points sont abordés :
- Débat et vote des décisions importantes ;
- Élection des organes de gestion (membres du conseil syndica et syndic) ;
- Examen des comptes et budget (approbation des comptes de l’année écoulée et du budget prévisionnel pour l’année à venir) ;
- Décision sur les travaux.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix qui dépend de ses tantièmes de copropriété. Les décisions sont ensuite consignées dans un procès-verbal, qui sert de référence légale pour la gestion à venir.


Que fait le syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est de ce fait chargé d’exécuter les décisions votées en assemblée générale. Il s’occupe notamment de la signature des contrats, du suivi des travaux, de la souscription des assurances et, le cas échéant, de l’application des décisions judiciaires. À ce titre, il doit rendre compte de sa mission et agir dans l’intérêt collectif des copropriétaires. Le syndic veille également au respect du règlement de copropriété et assume un rôle de conseil et d’information auprès des copropriétaires et du conseil syndical.

Le syndic est responsable de sa gestion vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Sa responsabilité peut être engagée s’il :
- N’exécute pas les décisions votées ;
- Agit sans autorisation lorsque celle-ci est obligatoire ;
- Néglige de convoquer l’assemblée générale ;
- Ou commet une faute grave (par exemple, un détournement de fonds ou une absence d’assurance obligatoire).


Qu'est-ce que le conseil syndical ?

Depuis 1965, la loi a reconnu le caractère obligatoire du conseil syndical. Celui-ci est désigné lors de l’assemblée générale, il assiste le syndic de copropriété lors de ses missions. Il peut s'agir d'aides ponctuelles (choix du personnel, de l’entreprise d’entretien), ou encore d'aides régulières (surveillance de l’exécution des contrats, réception des entreprises en l’absence de gardien, présence aux visites de chantier en cas de travaux…). Cette mission peut être définie soit par le règlement de copropriété, soit par l'assemblée générale.

Si un membre souhaite se présenter, il doit faire acte de candidature. Il n’y a pas de nombre de conseillers syndicaux à respecter. La seule loi concernant l’organisation du conseil syndical est celle de l’élection de son président en son sein. Le président joue un rôle important au sein de l’immeuble : il doit organiser les réunions du conseil syndical, diriger les débats, assurer un lien avec le syndic de copropriété et dresser un rapport d’activité lors de l’assemblée générale annuelle.


Qu'est-ce qu'un syndicat de copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires doit exister dès qu’un immeuble est divisé en au moins deux lots appartenant à des personnes différentes. Il dispose d’une personnalité juridique propre : il peut détenir un patrimoine, conclure des contrats, engager du personnel, ou encore agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété. Ses missions principales sont :
- De conserver et bien entretenir l’immeuble ;
- D'administrer les parties communes ;
- De veiller au bon respect du règlement de copropriété.



En résumé, l’assemblée générale prend les décisions lors de l'assemblée générale, le syndic de copropriété les applique, et le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Ces trois organes travaillent ensemble pour assurer une gestion harmonieuse de l’immeuble.

John & Cie est un syndic de copropriété à taille humaine, intervenant à Vitrolles, Marignane, Gignac, Saint-Victoret, Rognac et les communes alentours. Grâce à notre structure locale, nous privilégions la proximité, la transparence et la réactivité pour répondre rapidement aux besoins des copropriétaires et assurer une gestion claire et efficace de votre copropriété. N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.